ถ้าไม่อยากให้ตึกคุณกลายเป็นข่าว – รู้ก่อน รอดก่อนกับ ข้อกำหนดใหม่อาคารสูง

 

เจาะลึก ข้อกำหนดใหม่อาคารสูง IBC, NFPA 285, LEED ที่ผู้พัฒนาโครงการห้ามพลาด ก่อนเสี่ยงผิดกฎหมาย ด้วยมาตรฐานการออกแบบอาคารสูงทั่วโลกเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว มี ข้อกำหนดใหม่ๆเกิดขึ้น เพราะการ ยึดติดกับแนวปฏิบัติเก่าอาจไม่เพียงพออีกต่อไป สำหรับนักพัฒนาโครงการ อาคารที่สูงเกิน 23 เมตรไม่ได้ถูกควบคุมแค่โดย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เท่านั้น แต่ยังต้องสอดรับกับข้อกำหนดระดับสากลอย่าง IBC (International Building Code) มาตรฐานความปลอดภัยด้านเปลือกอาคารอย่าง NFPA 285 รวมถึงแนวทางอาคารยั่งยืน LEED v5 ที่เริ่มมีผลต่อการพิจารณาของหน่วยงานรัฐและเอกชนรายใหญ่ การไม่เข้าใจข้อกำหนดเหล่านี้อาจนำไปสู่ความเสี่ยงเชิงกฎหมาย ปัญหาเชิงโครงสร้าง และการสูญเสียโอกาสเชิงพาณิชย์อย่างถาวร บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกข้อเท็จจริงทางเทคนิคที่มักถูกมองข้าม พร้อมคำแนะนำเฉพาะทางที่สามารถนำไปใช้ได้จริงในโครงการอาคารสูงระดับมืออาชีพ

ข้อกำหนดใหม่อาคารสูง สิ่งสำคัญในการก่อสร้างอาคาร ที่เจ้าของโครงการหรือผู้รับเหมาควรรู้เท่าทัน

ข้อกำหนดใหม่อาคารสูง มีหลักเชิงกฎหมายดังนี้

ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

เจ้าของโครงการและผู้รับเหมามักประเมินขั้นตอนขออนุญาตผิดพลาด โดยเฉพาะมาตรา 21 และ 21 ทวิ ที่กำหนดให้ “ผู้จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องขออนุญาตและจัดให้มีวิศวกรหรือสถาปนิกควบคุมงานตามกฎกระทรวง” อ้างอิงตามสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน) การละเลย ข้อกำหนดใหม่อาคารสูง อาจส่งผลให้โครงการล่าช้า ถูกปรับ หรือเสียสิทธิ์ในการดำเนินงาน

มุมมองทางกฎหมาย กฎกระทรวงควบคุมอาคาร พ.ศ. 2564

กฎกระทรวงฉบับล่าสุดระบุเงื่อนไขการขอใบอนุญาต การต่ออายุ การอนุญาตให้โอน และการออกใบรับรองว่าผ่านมาตรฐานทั้งในเรื่องโครงสร้าง ความมั่นคง และความปลอดภัย ตามกฎกระทรวงมหาดไทย แต่คนในวงการกลับไม่ค่อยพูดถึงเรื่อง “การต่ออายุใบอนุญาต” ซึ่งส่งผลระยะยาวถ้าไม่เตรียมล่วงหน้า

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ กฎกระทรวง พ.ศ. 2564 – ความเชื่อมโยงที่หลายคนมองข้าม

พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กำหนดนิยาม “อาคารสูง” ที่สูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป ซึ่งสัมพันธ์กับกฎกระทรวง ฉบับที่ 70 (พ.ศ. 2564) ที่ออกมาระบุเงินค่าธรรมเนียมออกและต่อใบอนุญาตอย่างชัดเจน

จุดพลาดที่เจ้าของโครงการมักไม่ระวัง

• ไม่ตรวจสอบว่าอาคารจัดเป็น “อาคารสูง” หรือ “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” ตามนิยาม (พื้นที่รวมทุกชั้น ≥10,000 ตร.ม.)

• ละเลย “ค่าใช้จ่ายการต่อใบอนุญาต” ก่อนเริ่มระยะดำเนินงาน อาจถูกปรับ หรือระงับก่อสร้างได้

คำแนะนำ

 เริ่มต้นด้วยการคำนวณความสูงและพื้นที่ทั้งหมดจากแบบก่อสร้าง แนะนำว่าควรปรึกษาสถาปนิกและวิศวกรเพื่อเตรียมเอกสารขอใบอนุญาตล่วงหน้าเผื่องบประมาณค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวงใหม่ (ตัวอย่าง โครงการใหญ่ค่าธรรมเนียมอาจสูงขึ้นเป็น 200 บาทต่อตารางเมตร)

มารยาทประเด็นระยะอาคารและข้อผิดพลาด

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) กำหนดระยะห่างระหว่างอาคารข้างเคียง ความสูง และที่ว่างของผนังที่ไม่มีช่องเปิด แน่นอนว่ามากคนมองข้ามทั้งในระดับอาคารพาณิชย์หรือโกดัง ซึ่งอาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกับเพื่อนบ้าน หรือโดน “สั่งรื้อถอน” หรือปรับจากผังเมืองภายหลัง โดยที่ทีมนักกฎหมายบางวงการเตือนว่า “การแก้ไขกฎหมายไม่ได้เน้นความปลอดภัยเป็นหลัก… บางทีกลับเอื้อประโยชน์เอกชน” ซึ่งกฎกระทรวงฯ กำหนดระยะร่นจากถนน และที่เว้นว่างจากแนวเขตอาคารอย่างชัดเจน

ข้อแนะนำ

• ตรวจชัดระยะร่นจริงจากอาณาเขตที่ดินก่อนออกแบบ

• จัดทำแบบผังที่ได้รับการอนุมัติจากกรมโยธาธิการและผังเมือง

• “ห้ามตีความเอง” เพราะผังเมืองอาจมีแก้ไขย้อนหลัง แม้โครงการอนุมัติไปแล้ว

 

มาตรฐานสากล(ที่เราคนไทยควรทราบ)

ช่วงความสูงอาคาร “High-Rise”

ตาม International Building Code (IBC) หากพื้นอยู่อาศัยสูงจากระดับเข้าถึงรถดับเพลิงมากกว่า 75 ฟุต (ราว 23 ม.) ถือเป็นอาคารสูง (High-Rise) การรู้จำระดับนี้จึงสำคัญ เพราะมาตรการทางด้านกฎหมาย ระบบไฟ ระบบดับเพลิง และระบบอพยพต้องออกแบบตามโค้ด

วัสดุบุผิวอาคาร (Cladding) ที่เป็นภัยเงียบ

จากกรณีไฟไหม้ Grenfell Tower ที่ลอนดอนในปี 2017 และไฟที่ Valencia ในปี 2024 พบว่าผิวอาคารแบบ ACM ที่เป็นแผงอลูมิเนียมเคลือบโพลิเมอร์สามารถลามไฟได้อย่างรวดเร็ว ผ่านปรากฏการณ์ “chimney effect” ต่างประเทศจึงเริ่มปรับใช้ NFPA 285 (คือมาตรฐานทดสอบการลามไฟผ่านผิวอาคาร 2 ชั้น ที่ถูกออกแบบตาม IBC section 1403.5) โดยเฉพาะในกรณีใช้โฟมพลาสติกในผนัง ซึ่งถ้าอาคารสูงเกิน 40 ฟุต (12 ม.) ต้องผ่าน NFPA 285 เสมอในสหรัฐฯ เพื่อทดสอบวัสดุอย่างเข้มงวดก่อนอนุมัติใช้จริง

ปัญหาที่มักพบได้ในไทย ผิว ACM หลายแบรนด์ที่นำเข้า ไม่ได้ผ่าน NFPA 285 หรือใช้แกนไม่ทนไฟ (เช่น PE core) ทำให้เกิด chimney effect ลามไฟผ่านช่องว่างกับผนัง

ทางแก้ไข(เชิงเทคนิค) ทำการเลือกวัสดุแบบ Stone Wool insulation เช่น ROCKWOOL ซึ่งมีคุณสมบัติทนไฟ > 1,800°F และช่วยให้ไม่จำเป็นต้องทดสอบ NFPA 285 ซ้ำ หรือถ้าเลือก ACP ให้มั่นใจว่าใช้รุ่น FR core ผ่าน NFPA 285 หรือ ULC S134 และตรวจสอบการติดตั้ง air-barrier ตาม Henry Company specifications (เช่น Aluminum flashing ขั้นต่ำ 0.08″)

มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม – LEED และ IGCC

• LEED เป็นระบบรับรองอาคารสีเขียวระดับโลก ที่ล่าสุดคือเวอร์ชัน v5 ในปี 2025 เน้น decarbonization, equity, health และ resilience

• IGCC (International Green Construction Code) เป็นโค้ดที่พัฒนาโดย ICC ปรับใช้ควบคู่กับ IBC, IECC มีผลบังคับใช้ในหลายประเทศเรื่องการใช้พลังงาน การจัดการน้ำ ระบบแสงสว่าง และวัสดุที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

ผู้รับเหมาไทยที่เน้นก่อสร้างอาคารสำนักงานหรือห้างสรรพสินค้า ควรศึกษาแนวทางเหล่านี้ เพื่อเตรียมสำหรับลูกค้าองค์กรใหญ่ หรือกฎหมายผังเมืองสีเขียว (อาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร หรือมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตร.ม. ถือว่าเป็นอาคารควบคุมพิเศษ ต้องผ่านการพิจารณาด้านผังเมืองเพิ่มเติม เช่น การวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA)) ที่อาจเข้มงวดขึ้น

ข้อกำหนดใหม่อาคารสูง ด้านกฎหมายผังเมืองสีเขียวตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับล่าสุดที่ยังใช้ในปี 2567)

เป็นอาคารลักษณะที่มีขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 23,000 ตร.ม.) ในพื้นที่สีเขียวต้องจัดพื้นที่เปิดโล่งไม่น้อยกว่า 50% และจัดระบบสาธารณูปโภคในรูปแบบเฉพาะ สำหรับอาคารสูงต้อง “ถอยร่น” ตามข้อกำหนด เช่น ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 6–12 เมตร ซึ่งขึ้นอยู่กับจำนวนชั้นของตัวอาคารที่ก่อสร้าง และต้องแสดงแบบก่อสร้างที่ผ่านการออกแบบด้านสิ่งแวดล้อม (เช่น มาตรฐาน LEED หรือมาตรฐานอื่นที่รองรับ)

แนวโน้มใหม่สำหรับ เมืองสีเขียว = การควบคุมที่เข้มขึ้น

นโยบายของกรุงเทพมหานครและกรมโยธาธิการฯ ช่วงปี 2566–2567 เริ่มขยับเข้าสู่แนวคิด “เมืองสีเขียว (Green Urbanism)” ซึ่งรวมถึง ข้อกำหนดให้เพิ่มพื้นที่สีเขียวรอบอาคาร เช่น green buffer ปลูกพืช roof garden การบังคับใช้ LEED หรือ IGCC เป็นเงื่อนไขการพิจารณาอนุญาต สำหรับอาคารของรัฐหรืออาคารเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ และการประเมินผลกระทบต่อระบบการระบายน้ำและความร้อนในเมือง (Urban Heat Island Effect)

เช็คลิสต์สำหรับผู้พัฒนาโครงการอาคารสูงในพื้นที่สีเขียว

1. ตรวจสอบรหัสสีผังเมืองก่อนซื้อที่ดิน

ต้องใช้เว็บไซต์ทางการของกรมโยธาธิการและผังเมือง (Landuse Plan) หรือระบบของ กทม. (CPUDD – CMP) เพื่อตรวจสอบหมวดสีที่ดิน (คลิกเพื่อตรวจสอบ)จริง โดยใช้เลขโฉนดหรือตำแหน่งที่ดิน ระบบเหล่านี้ช่วยระบุว่าแปลงอยู่ในพื้นที่สีเขียว (ก.1–ก.5 / สีขาวมีเส้นทแยงเขียว / สีเขียวอ่อน) ซึ่งหมายถึงข้อจำกัดในการสร้างอาคารสูงหรือคอนโดมิเนียม

2. หากอยู่ในเขตสีเขียว ต้องเตรียมเอกสารขอผ่อนผันหรือเสนอแผนฟื้นฟูสิ่งแวดล้อม

พื้นที่สีเขียวตามผังเมืองรวมทั่วไปห้ามก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่เกิน 2 ชั้น หรือมีพื้นที่มากเกิน 2,000 ตร.ม. หากต้องการเปลี่ยนแปลง (เช่น สร้างอาคารสูง) จำเป็นต้องยื่นคำร้องขอผ่อนผันตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 ผ่านคณะกรรมการผังเมือง และเตรียมเอกสารเช่น EIA, SEA, หรือแผน green infrastructure เพื่อเสนอความคุ้มค่าเชิงสิ่งแวดล้อมและสังคม (เครื่องมือสุดเจ๋ง เช็กสีผังเมืองง่าย ๆ แบบไม่ต้องเทียบเอง)

3. ร่วมมือกับสถาปนิก–นักผังเมือง–วิศวกรสิ่งแวดล้อมตั้งแต่ขั้นออกแบบ

เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการติดขัดเมื่อยื่นขออนุญาต ควรร่วมมือกับทีมงานมืออาชีพตั้งแต่การออกแบบเบื้องต้น เพื่อให้แบบสอดคล้องทั้งเชิงผังเมืองและวิศวกรรม สิ่งแวดล้อม เนื่องจากหากแบบไม่ผ่าน จะต้องปรับใหม่ ทำให้ล่าช้าและเพิ่มต้นทุน (สอบถามเรื่องการก่อสร้างสวนดาดฟ้าจากบริษัท Loxley)

4. เตรียมงบเผื่อสำหรับระบบจัดการสีเขียว เช่น ระบบเก็บน้ำฝน green roof พื้นที่ปลูกต้นไม้แนวตั้ง

นำเสนอโครงการที่มี green infrastructure เช่น rainwater harvesting green roof ปลูกต้นไม้ buffer zones  จะช่วยให้ผ่านเกณฑ์พิเศษ (FAR bonus) และสะท้อนนโยบายเพิ่มพื้นที่สีเขียวในเมืองโดยรัฐเริ่มสนับสนุน เอกสารแนะนำจาก ONEP ยังระบุถึงการจัดการพื้นที่สีเขียวอย่างยั่งยืนในเมืองไทย

 

เทคโนโลยีสากลที่คนไทยอาจยังไม่รู้จัก

ยกตัวอย่างเช่น

เทคโนโลยี PPVC จากสิงคโปร์

เป็นระบบ Prefabricated Prefinished Volumetric Construction ที่ต่อโมดูลอาคารแบบเหมือนเลโก้ ผู้ดำเนินโครงการ Avenue South ใช้วัสดุสำเร็จรูปขึ้นโรงงานแล้วนำมาติดตั้งในไซต์ ลดเวลาการก่อสร้าง ลดแรงงาน และควบคุมคุณภาพได้ดีขึ้น แม้เริ่มแรกมีต้นทุนเพิ่มขึ้น 5 % แต่ประสิทธิภาพระยะยาวสูง

โครงสร้างพื้นฐาน Lotte World Tower – เทคนิค Mega-Mat Foundation

โครงการล่าสุดอย่าง Lotte World Tower ในเกาหลีใต้ ใช้พื้นฐานขนาดใหญ่ ควบคุมอุณหภูมิคอนกรีต และใช้คอนกรีตแรงอัดสูงถึง 50–80 MPa พร้อมระบบปั๊มสูงขั้นสุดที่ระดับ 514 ม. เทคนิคการสร้าง Lotte World Tower เหมาะกับอาคารสูงเฉียด 300-600 ม. หากไทยจะสร้าง super-tall ต้องนำเข้าตามสูตรนี้

จุดเสี่ยงที่อาจหลุดรอดสายตา

1. ดินอ่อนและแรงสั่นสะเทือน (Seismic Soil Amplification)
   กรณีอาคาร 30 ชั้นในกรุงเทพฯ แสดงให้เห็นว่า แม้แผ่นดินไหวที่เกิดห่างก็สามารถทำให้อาคารถล่มได้ การออกแบบฐานรากจึงต้องพิจารณาเป็นกรณีพิเศษ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ มีดินอ่อนเป็นชั้นหนา และแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวรอบนอกยังสามารถขยายความรุนแรงผ่าน Seismic Soil Amplification ไปถึงอาคารสูงได้

2. Beamless Design ที่อ่อนแรงต่อแรงสั่น
   ระบบ “ไม่มีคาน” (Beamless Design) อาจสวยแต่เมื่อเจอกำลังสั่นสะเทือนสูงกลับแสดงผลต่อโครงสร้างน้อยกว่าที่ควร แม้จะได้รับความนิยมในงานออกแบบสมัยใหม่เพราะช่วยให้ภายในอาคารดูโปร่ง โล่ง และสวยงาม แต่ในทางวิศวกรรมโครงสร้าง ระบบนี้กลับมีจุดอ่อนชัดเจนเมื่อเผชิญกับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวหรือแรงลมรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสูงที่มีพื้นห่างระหว่างเสา (long span) หากไม่ได้ออกแบบ slab ให้รับแรงเฉือน (shear) และแรงดัด (moment) อย่างเหมาะสม โครงสร้างอาจเสียสมดุลแบบฉับพลัน การไม่มีคานหลักช่วยกระจายแรง ทำให้จุดเชื่อมระหว่างเสาและพื้นรับภาระมากกว่าปกติ ซึ่งอาจกลายเป็นจุดล้มเหลว (critical failure point) ได้ในสถานการณ์จริงที่แรงแผ่นดินไหวเกิดซ้ำๆอย่างต่อเนื่อง

3. การใช้วัสดุรีไซเคิล/ต่ำคุณภาพ
   ความพยายามลดต้นทุนในการก่อสร้างโครงการอาคารสูง ทำให้หลายรายหันมาใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นของรีไซเคิลหรือวัสดุเกรดต่ำกว่ามาตรฐาน การวิจัยล่าสุดที่เผยแพร่ในแวดวงวิศวกรรมวัสดุ (เช่น บทความที่อ้างถึงโดย APNews) พบว่าวัสดุบางชนิดมีค่าความเมื่อยล้า (fatigue life) ต่ำมาก (*ความล้าของวัสดุ (Material Fatigue) คือ กระบวนการที่วัสดุเสื่อมสภาพอย่างช้า ๆ เมื่อถูกใช้งานภายใต้แรงซ้ำ ๆ หรือแรงสั่นสะเทือนต่อเนื่อง แม้แรงที่กระทำจะอยู่ต่ำกว่าค่าความแข็งแรงสูงสุดของวัสดุนั้น วัสดุจะเริ่มเกิดรอยร้าวขนาดเล็กที่ขยายตัวสะสม จนนำไปสู่การแตกหักหรือพังทลายโดยไม่แสดงอาการล่วงหน้า) เมื่อรับน้ำหนักซ้ำเป็นเวลานาน เช่น คอนกรีตผสมเถ้าลอยหรือเหล็กเสริมที่ไม่ได้รับการทดสอบแรงดึงตามมาตรฐาน อาจก่อให้เกิดรอยร้าวก่อนเวลาอันควร และไม่สามารถรับแรงสั่นสะเทือนได้ตามค่าที่โครงสร้างควรจะรองรับได้ ความเสียหายนี้อาจไม่แสดงให้เห็นชัดในระยะแรก แต่เมื่อผ่านไป 5–10 ปี โครงสร้างอาคารจะเริ่มแสดงความล้าอย่างชัดเจน ซึ่งทำให้ต้องเสียค่าซ่อมบำรุงสูงและเสี่ยงต่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในที่สุด

เทคนิคที่สามารถนำมาใช้ได้

 การใช้ pile foundation หรือ Raft/mat foundation และตรวจสอบค่าคอนกรีตเช่น 50 MPa (ตาม Lotte Foundation models) และสำหรับงาน super‑tall จำเป็นต้องอุณหภูมิคอนกรีตตอนเทต้องควบคุมอย่างเข้มข้น ใช้ high-strength concrete และระบบรดน้ำควบคุมอุณหภูมิแบบ Lotte

ข้อสรุป

จากประสบการณ์ในวงการการก่อสร้างกว่า 50 ปี “งานใหญ่ล้มไม่ใช่เพราะโครงสร้างราคาแพง แต่ล้มเพราะละเลยระบบดูแลตั้งแต่แรก บางโครงการที่จบถูกดูถูกภายหลัง” คือเสียงสะท้อนจากส่วนรวมในสายผู้รับเหมา หากเจ้าของโครงการทบทวนในทุกจุดที่ยกมาข้างต้น เช่น ข้อกำหนดใหม่อาคารสูง จะลดความเสี่ยงด้านกฎหมาย วัสดุ และความปลอดภัยได้เป็นอย่างมาก นำไปสู่การสร้างอาคารที่คุ้มค่า ยั่งยืน น่าเชื่อถือ

สอบถามเพิ่มเติม    ดูสินค้า
เหล็กรูปพรรณ เหล็กเส้น

Ref.
สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

มาตรฐานทดสอบการลามไฟผ่านผิวอาคาร 2 ชั้น NFPA 285 

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กำหนดระดับสากล IBC (International Building Code)

มาตรฐานอาคารยั่งยืน LEED v5